【住宅ローン通らないかも？】年齢・自営業・赤字決算でもチャンスがある「フラット35」の魅力
おはようございます、Room’s Barの濱口です。
住宅購入を考えるお客様と日々接していると、こんなご相談をよく受けます。
「自営業だとローン厳しいですよね…」
「もう60代なので無理かと思っていました」
「確定申告が赤字続きで諦めてます」
そんな方にぜひ知っていただきたいのが、「フラット35」という住宅ローンです。
今回は、不動産屋の目線から「フラット35って実際どうなの？」という点を、リアルな体験も交えて解説します。
フラット35とは？
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「長期固定金利型」の住宅ローンです。
- 返済期間中ずっと金利が固定
- 年収や職業に関わらず、審査基準が比較的明確
- 団信（団体信用生命保険）への加入が任意
一言でいえば、使える人には非常に心強い住宅ローンです。
フラット35の特徴とメリット
✅ 1. 申込年齢が69歳までOK
一般的な住宅ローンは60代になると借入自体が難しくなりますが、フラット35では満70歳未満まで申し込みが可能です。
60代での住み替えやリタイア後の新築でも、条件が合えば審査の土俵に立てます。
👤 実際に68歳のお客様が通ったケースもあり、「ダメ元で相談してよかった」と喜ばれました。
✅ 2. 自営業・フリーランスでも通りやすい
会社員と違って収入の安定性が見えにくい自営業ですが、フラット35では確定申告書で過去の収入実績が見られるため、比較的柔軟です。
📌 個人事業主は「過去3期分の確定申告」が必要
特に法人化していない個人事業主の方は、直近3年分の確定申告書（第1表＋青色申告決算書など）が求められます。
✅ 3. 赤字決算や経費が多すぎると審査は厳しくなる
「通りやすい」とはいえ、フラット35も金融商品です。次のようなケースは注意が必要です：
- 直近または連続で赤字決算
- 経費を多く計上しすぎて課税所得が極端に少ない
- 現金商売などで実態がわかりにくい
📝 節税重視で赤字申告にしている方も多いですが、住宅ローンを考えるなら、所得を“見せる”ことも大事です。
フラット35の注意点
いくら便利とはいえ、フラット35にもデメリットや制限はあります。
- 金利は固定型なので、変動型に比べて初期は高めに見える
- 借入可能額が民間ローンより少なめになるケースもある
- 対象となる住宅には耐震性・省エネ性能など一定の基準がある（適合証明が必要）
ただし、これらの基準を満たす住宅＝質の高い住宅とも言えるため、住んでからの安心感にもつながります。
審査を通すためにできること
- 確定申告の内容を整える（節税しすぎない）
- 税理士に事前相談して収入証明の見せ方を調整
- 今期の決算を黒字にする方向で調整（可能であれば）
不動産屋からのメッセージ
「どうせ無理だろうな」と思っていた方が、フラット35を使って無事にマイホームを購入できた例を、私は何度も見てきました。
自営業、60代、団信に入れない方――そんな方にもまだ道はあります。
迷っているなら、まずは一度相談してみてください。
住宅ローンの事前診断や、通りやすい物件のご紹介も可能です。
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