Room's Barは八王子の不動産屋さんで一番優しい、お客様に一番近い不動産屋さんを目指して日々努力しています

子安町1丁目には中央線・横浜線・京王線の線路が通っています。

50年この仕事をやってきて思うのは、「正直に伝えることが一番大切」ということ。線路沿いのエリアは、やはり電車の音や振動が気になる方もいらっしゃいます。

線路近くの物件の特徴:

• 電車の走行音が聞こえる(特に早朝・深夜)
• 多少の振動を感じることがある
• その分、価格は抑えめに設定されることが多い
• 「音は気にならない」という方にはお手頃な物件になる

ただし、マンションの場合は階数や向き、防音性能によって影響は大きく変わります。線路から離れた位置や、線路と反対側の部屋、上層階などは影響が少ないケースもあります。

実際、「駅近で便利だし、電車の音は慣れた」とおっしゃる方も多いんですよ。

線路の影響が少ない物件もありますので、ご売却の際は個別の立地条件をしっかり見極めることが大切です。

📊 マンション坪単価の相場感

全体的な坪単価レンジ: 約60万円〜306万円

成約31件のデータから見えてきた、築年数別の相場はこちら:

🔍 ベテラン営業マンの視点

子安町1丁目のマンション相場の特徴は、2015年(平成27年)築のマンション群が市場の中心になっているということ。

成約31件中、なんと19件が2015年築なんです。

このマンションが相場の基準になっていて、坪単価188〜220万円台が標準的な価格帯。3LDK・70㎡前後のファミリータイプが多いですね。

線路の影響については、同じマンション内でも条件によって価格が変わります。線路側か反対側か、階数はどうか、といった点がポイントになりますよ。

【マンション相場まとめ】

✓ 中心価格帯: 坪単価150〜220万円
✓ 標準的な3LDK(70㎡台・築10〜15年): 坪単価200〜220万円
✓ 築浅・駅近の好条件物件: 坪単価250〜300万円超
✓ 築古でお手頃: 坪単価60〜100万円台

📊 戸建ての相場感

新築戸建: 約3,960万円〜5,899万円
建物面積94〜105㎡、土地面積60〜99㎡程度

中古戸建(築10〜15年): 約3,500万円前後
令和5年の成約例:3,540万円(平成23年築・4LDK・土地81㎡・建物93㎡)

築古戸建(築40年以上): 約1,700〜2,000万円
土地値中心の価格設定

🔍 ベテラン営業マンの視点

戸建ての場合、新築と中古で1,000万円以上の価格差があります。

「新築にこだわらない」という方には、築10〜15年の中古戸建が狙い目。メンテナンス状況が良ければ、まだまだ快適に住めますからね。

築古物件は建物価値がほとんどなくなるので、土地代として1,700〜2,000万円というのが相場観です。

【戸建て相場まとめ】

✓ 新築: 約4,000〜5,900万円
✓ 中古(築10〜15年): 約3,500〜4,500万円
✓ 築古(築40年以上): 約1,700〜2,000万円

📊 土地の相場感

坪単価: 約90〜100万円

令和6年の成約例では、135㎡(約41坪)の土地が4,000万円(坪単価97.5万円)で成約しています。

用途地域: 第二種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)
接道状況: 東側・南西側道路が多い

🔍 ベテラン営業マンの視点

土地の場合、坪単価90〜100万円が基準ですね。

建ぺい率60%・容積率200%なので、しっかりした住宅が建てられます。面積や形状、接道状況によって総額は変わってきますが、この単価が目安になりますよ。

線路近くの土地は、やはり音の影響を気にされる方もいるので、その分価格交渉の余地があるケースもあります。

【土地相場まとめ】

✓ 坪単価: 約90〜100万円
✓ 建ぺい率・容積率: 60%・200%

地元ベテラン営業マンが語る、このエリアの”本当の魅力”

✅ 駅徒歩10分圏内の好立地
中央線・横浜線が使える八王子駅まで徒歩圏。都心通勤にも便利です。

✅ いずみの森義務教育学校の通学区
小中一貫教育で、9年間を通じた成長を見守れる環境。子育て世帯に安心です。

✅ 成熟した住宅環境
昭和40年代から開発された落ち着いた街並み。長く住んでいる方も多く、コミュニティが温かいです。

✅ 生活利便施設が充実
スーパー、コンビニ、医療機関が徒歩圏内。八王子駅前の商業施設も使えます。

✅ 幅広い価格帯の物件あり
築古マンション1,000万円台から新築戸建て5,000万円台まで、予算に応じて選択可能。

✅ 安定した需要
八王子エリアの中でも駅近立地として、常に一定の需要がある”堅実なエリア”です。

🔸 “八王子駅徒歩10分圏内”を最大の強みに

駅距離は価格に直結します。徒歩9分と12分では、買主さんの印象が大きく変わるんです。

「駅まで信号1つ」「雨の日でも濡れずに駅まで」など、具体的な便利さを伝えることが大切。

🔸 築年数による価格差を理解する

• 築10〜15年: 坪単価200〜220万円が標準
• 築20〜30年: 坪単価140〜180万円レンジ
• 築50年超: 坪単価60〜100万円台(ただし駅近の底堅さあり)

昭和40年代の築古物件でも1,000〜2,000万円台で成約実績があります。「駅近×低価格」ニーズは根強いんですよ。

🔸 線路の影響を正直に伝える

線路近くの物件は、音や振動の影響を正直に伝えましょう。ただし、

• マンションの何階か
• 線路側か反対側か
• 防音性能はどうか

これらによって影響は大きく変わります。「実際に内覧して確認してください」というスタンスが信頼につながります。

🔸 管理状況・修繕履歴をアピール

築古物件ほど、大規模修繕の実施状況が査定に影響します。

「令和◯年に外壁塗装実施」「給排水管の更新済み」など、具体的な情報が価格の後押しになります。

🔸 築年数と建物状態を正直に伝える

リフォーム履歴や設備の更新時期は必ず説明しましょう。

「キッチン・風呂は◯年前に交換済み」といった情報は、買主さんの安心材料になります。

🔸 土地の価値を明確に

建物が古くても、土地評価で1,700〜2,000万円は見込めます。

「建物は古いですが、土地はしっかり評価されます」と伝えることで、適正価格での売却につながります。

🔸 新築との差別化

新築は4,000万円台後半〜。中古は3,000万円中盤～。この価格差が購入層を分けます。

「新築より1,000万円以上お得」という訴求が、中古戸建ての強みです。

🔸 線路の影響を確認

戸建ての場合、線路からの距離や向きによって音の影響が変わります。

「線路からは◯m離れている」「寝室は線路と反対側」など、具体的な情報を伝えましょう。

🔸 形状・接道条件を丁寧に説明

東側5m道路、南西側5m道路など、接道状況は重要です。

「南向きで日当たり良好」「整形地で建築しやすい」といった情報が価値を高めます。

🔸 建築可能な建物のイメージを提示

用途地域・建ぺい率60%・容積率200%を活かした建築プランを示すと反響が上がります。

「3LDKの戸建てが建築可能」など、具体的なイメージを持っていただくことが大切。

🔸 坪単価90〜100万円が目安

面積によって総額は変わりますが、この単価水準が相場です。

「子安町1丁目の土地相場は坪90〜100万円です」と明確に伝えましょう。

🔸 線路の影響を考慮

線路近くの土地は、建物の配置や防音対策で影響を軽減できることを伝えましょう。

「線路と反対側にリビングを配置する設計がおすすめ」など、具体的なアドバイスが信頼につながります。

八王子市子安町1丁目は、”駅近利便性 × 成熟した住環境 × 安定相場” の三拍子が揃った住宅地です。

50年近くこの八王子で不動産を見てきましたが、子安町1丁目は昔から変わらず「堅実な需要」がある地域です。派手さはありませんが、生活の便利さと住みやすさのバランスが良く、長く住める街として評価されています。

線路が通っているエリアなので、音や振動を気にされる方もいらっしゃいます。でもそれを正直にお伝えして、「気にならない」という方に出会えれば、お互いにとって良い取引になるんです。

売却時は、

• マンション: 駅距離・築年数・管理状況・線路の影響
• 戸建て: 築年数・土地の価値・リフォーム履歴
• 土地: 建築可能性・接道条件・形状

これらを丁寧に伝えることで、適正価格での成約につながります。

「子安町の物件なら、この営業マンに任せたい」
そう思っていただけるよう、地域に根差した誠実な対応をお約束します。